*、项目背景 京东**项目——****济技术开发区东区****街区***-*地块项目，位于科创**街与经海路交汇处东南角，京东总部*号园区南侧，紧邻地铁亦庄线经海路站。项目将建设长租公寓、住宅、商业街及幼儿园等业态，其中长租公寓****套及住宅***套为本次委托运营管理的标的。 *、委托管理业态基本信息： *、 长租公寓： 包括*#公寓及*#公寓，地上建筑面积约******.**㎡，合计****套公寓，全部为开间及*居的长租公寓产品，其中开间****套，主力户型建筑面积**平米，另有非标开间***套，户型建筑面积**-**平米；*居室***套，主力户型建筑面积**-**平米； *、 住宅业态： 住宅地块地上建筑面积*****㎡，共有***套住宅，以**㎡*居为主，占比约**%，其他户型产品详见户型配比表。 *、房屋性质： 公寓为商办性质、住宅为居住性质； *、运营方式： 委托运营（长租公寓及住宅对京东体系内员工出租的运营管理）+****管理（含公寓/住宿楼内便利店底商招租） *、需求内容 *、委托管理服务——开业前 *、运营团队及管理模块搭建：全周期运营计划排期，包含专业配合、团队组建、培训、开业筹备、开业方案、持续运营等，并对全周期进行风险梳理，制定相应的风险管理方案。人员配比不低于*:*** *、运营管理***建立 *）结合业主需求编制团队组织、成本管控、资产管理、****管理及舆情风险处理方案； *）根据企业特点及服务需求，针对性匹配开业筹备及开业方案，保证员工入住体验及持续的生活体验； *）定价管理，以市场化精准定价为支撑，针对性制定符合企业需求的价格策略，并根据甲方需求进行优化调整； *）制定预算管理、收益管理，考核方案等； *、公寓地下空间功能及实施方案提资：视业主要求及运营需求评估结果，确定呈现标准及时间； *、系统接入及初装，平台系统配置、***设备对接、权限管理（业主权限设置）等； *、***设备设计、咨询，配合业主对***设备进行选型定样、工程量核算，与业主方工程、招采联动输出并优化安装方案； ***设备包括但不限于智能门锁、智能电表、水表、独立门禁、道闸系统； *、工程验收检查，消防系统、强弱电系统、给排水系统、防渗漏系统、空调系统功能项检查，户内装修检查； *、保险方案：财产*切险、雇主责任险、公众责任险等必需保险方案。 *、委托管理服务——开业后 *、 承接查验、入住筹备（含开荒保洁并验收、开业典礼、测试运营等） *) 承接检查，开业前对产品、运营保障进行查验； *) 建立运营管理标准，租赁管理（员工宿舍的分配、门禁卡发放、回收等）、租赁情况分析、经营提升、管家驻场，智慧服务——微信公众号/***/京**预约访客与同住人管理、日常租全流程无纸化自助办理（预约/签约/入住/转租/换房/退组/发票开具）、*键报修，社群活动组织并与京东集团要求活动进行融合等； *) 园区入驻开荒保洁等清洁工作、系统及园区动线测试工作、首批住户活动策划及组织等； *、 运营管理（含租赁）工作 *) 根据甲方需求梳理并持续迭代入住、调整、退房、日常维修等运营***，并落实相关工作，建立健全线上线下台账管理制度； *) 安全管理，智慧安全系统建立，人脸识别、动态比对、自动报警，视频巡更，客户生命安全报警等； *) 数字系统，对客前台系统、对内管理系统，且均需与京东要求的系统进行对接，***智能化【预付费智能水电表（***集成能源管理、手机实时自助缴费）、智能门锁（密码管理下发、到期锁止）；客户生命安全预警（门锁长时间未内开、水电表无读数，自动报警）】等； *) 开放区域公共配套设施的物资/场地领借用，归还整理及场地使用情况看护； *) 协同所在项目****公司及其他各单位做好各类突发事件的应急抢险工作； *) 基础外联服务：包含但不限于防疫、公安、消防、人防等。 *、 ****管理服务，包括但不限于以下内容： *) ****服务策划，同档次、同类型项目类比后，制定****服务标准文件，测算****费标准，****开办费测算及年度成本预算编制，编制《租户手册》、《****管理协议》等文件资料； *) 人员配备及培训，组织架构，主要管理人员配备及岗位标准，人员培训等； *) 物资配备建议； *) 正常期****管理服务，****综合管理，工程维护维修及设备设施保养维修（含建筑体基建、电梯、甲方配置共用设备设施、楼宇外墙维护等），保安（含园区巡检），监控、消防（含中控系统）、公共空间维护、绿化养护，保洁及垃圾清运，公共秩序维护、环境安全维护，强弱电系统、给排水系统、防渗漏系统、空调系统、暖气等功能项检查及维修维保，户内装修检查，以及宠物行为规范，停车管理、智能化管理、接管验收服务方案、各类突发事件应急处理方案； *) 档案管理，****管理规章制度建立，****管理经费测算； *) 负责对委托管理范围内商户的*次装修予以审查批准，并对其装修工程的质量进行监督； *) 委托管理范围内商铺管理：日常设备巡检、用电及消防安全巡检、水电抄表、*装管理等；负责对商户违反****管理法律、法规、政策及《商户手册》的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求恢复原状、要求赔偿损失及支付违约金、对无故不交纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目或诉诸法律等措施； *) 委托管理范围内隔油池清理、化粪池清掏、虫控消杀、防汛、安防等应急管理方案执行及实施。 *、 其他支持协同服务： *) 智能化系统技术支持； *) 培养甲方*名以内管理人员到项目学习

（*） 成立年限：截止至招标启动日公司工商注册年限满 *年； （*） 注册资金：不少于*****元人民币； （*） 上年度营业额：不少于*****元人民币； （*） 资质认证：需要具备****相关资质*级； （*） 权威机构排名：在国内长租公寓在管项目开业房源总户数入选权威机构*****排行榜，须提供相关证明材料； （*） 历史业绩要求：在****区域已有开业运营项目，且不少于*个，有大规模租赁项目（单项目规模****间以上）运营管理经验，对应项目展示。 （*） 项目团队要求：*年以上长租公寓及****运营管理经验（需提供*年以上项目案例）；运营及****团队稳定，主要负责人拥有*年以上长租公寓运营管理经验（其中同岗位时间不低于*年） （*） 其它要求：实践并积累了标准化运营服务管理体系，具备轻资产输出能力及案例者优先，须提供相关证明材料；

*、请仔细阅读上述要求，自您报名起，我司即开始考核评估。请注意沟通、反馈质量、效率。 *、以上资质要求及需求内容仅供参考，具体以甲方招标文件为准。 *、报名后请主动填写附件表格信息及提交企业、业务、案例等介绍资料至************@**.***。