*、目的

本次****招标的目的是通过招标方式选聘*家物业服务公司，为****州财政局犀浦院落提供****服务。

*、招标人情况

名称：****州财政局离退休干部服务中心

地址：成都市郫都区犀浦镇浦兴街***号

联系人：****

联系电话：***********

报名时间：从即日起至****年*月**日**时止

*、项目基本情况

项目地址位于，成都市郫都区犀浦镇浦兴街院落（犀浦大酒店后）。院落始建于****年，现分为私人住宅小区和退休中心办公区。

*.本项目招标方式为：****。根据响应（投标文件）、业绩、针对本项目的管理优势、竞标价格、承诺等内容择优选择。

*.本项目投标控制价：***。（此控制价不包含私人小区部分）

*.投标时间：****年*月**日上午**点。地点：离退休干部服务中心会议室（成都市郫都区犀浦镇浦兴街***号）。

*.物业公司正式入驻时间暂定为****年*月*日。

*.特别说明：

（*）本项目分为*期。此期招标的为犀浦院落退休中心办公区物业部分，确定中标物业公司后，*期私人住宅小区物业由此公司接手，不另外招收物业公司。小区****费初步测算为*.*元每平方米，约*.**元每年。****公司入驻后与业主委员会商议，并签订相关协议。

（*）退管中心拟将院落部分场地交与入驻的物业公司使用，以抵扣相应费用，此项内容将现场磋商。

*、****服务内容

（*）办公区服务内容

包括客房、办公室、会议室、老年活动室等清洁卫生；客房**间被套床单使用后及时换洗；临时会议服务。

（*）院落服务内容

*.****区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;

*.****区域内公共秩序和环境卫生的维护;

*.****区域内的绿化养护和管理;

*.****区域内车辆（机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;

*.供水、供电、供气、电信等专业单位在****区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理﹔

*.根据需要组织丰富的多彩的社区文化。

*、对投标人及管理的要求

（*）对投标人的要求

具有独立法人资格的物业服务企业，并取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。拟派项目经理需具备*年以上****服务经验。

管理人员服装统*，挂牌上岗，仪表整洁规范。日常管理与服务，服务规范应符合郫都区犀浦镇地方管理要求。

（*）对管理的要求

*.按专业化的要求配置管理服务人员;

*.****服务与收费质价相符﹔

*.物业服务帐务管理科学合理，物业档案资料保管得当，接受业主方随时抽查;

*.有各项应对突发事件预案。

*.争创最佳物业小区。

（*）对投标文件的要求

对投标文件格式不作要求。公司对本项目的优势可作详述。

*、****服务标准

*.物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护

(*)每年*次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

(*)每周*次巡视楼内公共部位门窗﹐保持玻璃、门窗配件完好﹐开闭正常。

(*)楼内墙面、顶面、地面粉刷层无明显剥落﹐面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质*致。

(*)每季*次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行 清扫、疏通﹐保障排水畅通。每半年检查*次屋顶﹐发现防水层有气崴、碎裂， 隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。

(*)每月*次巡查围墙﹐发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无明 显锈蚀,保持围墙完好。

(*)每半月*次巡查道路、路面、侧石、井盖等﹐发现损坏及时修复,保持路面基本平整无积水。

(*)每周*次以上巡查﹐发现损坏立即修复，保证健身器械、设施的安全使用（如需更换的除外)

(*)对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道 设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查*次,保证标志清晰完整，设施运行正常。

*.供水系统

每周对供水设备检查,保障居民供水正常。

*.排水系统

每天检查污水排除是否通畅。污水系统是否正常运行，周边基本无异味，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

*.公共照明

巡检公共照明设各，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、衡坊灯***%的亮灯率。景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等，保持灯具完好，亮灯率***%以上。

*.消防系统

消防泵每月启动*次并作记录，每年保养*次，保证其运行正常。消防栓每月巡查*次，消防栓箱内各种配件完好。每天检查火警功能、报警功能是否正常。安装并每年试验*次探测器，并进行*次试验,火灾探测器投入运行*年后，应每隔*年全部清洗*次，不合格的应当调换。每半年检查*次消防水带、阀杆处加注润滑油并作*次放水检查。每月检查*次灭火器，临近失效立即更新或充压。

*.防雷设施

每年*次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

*.弱电系统

保障自动门功能正常。

*.监视系统

不定期进行调试与保养,保证各项监控设备**小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。电子巡更，根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养，保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

*.公共绿化养护服务

(*)草坪修剪，每年普修*遍以上，草面基本平整。清杂草，每年普除杂草*遍以上，杂草面积不大于*%。灌、排水，及时灌溉，保证有效供水,有积水及时排除。施肥，每年普施有机肥*次。病虫害防治，发现病虫害及时灭杀。

(*)树木修剪，乔、灌木修剪每年*遍以上，无*级枯枝，菌、球超过齐平线****应修剪，每年不少于*遍，做到表面圆整，基本无脱节;除草、松土，每年中耕除草*次以上,土褒基本疏松。施肥，按框物品种、生长状况、土壤条件适当施肥;每年普施基肥*遍，部分花灌木增施追肥*次。病虫害防治，有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于**%。 其它:乔灌木生长良好﹐树冠完整﹔花灌木基本开花，球、篱、地被生长正常，缺枝、空档不明显。

**.物业公共区域的清洁卫生服务

楼内公共区域，地面:每日清扫*次。楼梯扶手、栏杆、窗台:每周擦抹*次，保持基本无反尘。 消防栓、指示牌等公共设施，每周擦抹*次,外表基本无灰尘、无污。公共灯具，每季除尘*次，目视基本无反尘、无蜘蛛网。门、窗等玻璃，每月擦拭*次。 垃圾收集，按照地方管理规定做好垃圾分类。果皮箱、垃圾桶:合理设置。每日清理*次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。消毒灭害，每季对阴井、明沟、垃圾房啧洒药水*次(*、*、*月每月喷洒*次)。

**.公共秩序的维护服务

(*)人员要求专职保安人员中**周岁以下的人员占总数的**%以上，身体健康，工作认真负责。有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩带统―标志，穿戴统*制服。

(*)门岗小区出入口**小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道 路畅通，对大型物件搬出实行记录。

(*)巡逻岗白天每*小时巡逻*次,夜间不定时巡逻*次以上,重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

(*)技防设施和救助（监控岗) 小区应具备录像监控、周界报警等技防设施，** 小时开通,并有人驻守，注视各设备所传达的信息。收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接妥用户救助的要求，解答用户的询问。

(*)车辆管理地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌﹐车辆基本停放在规定的及时处理车辆停放不规范的现象。

**.物业使用禁止性行为的管理。

(*)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌﹐擅自改变房屋设计用途; 存放不符合安全标准的易燃、易燥、剧毒、放射性等危险性物品; 存放、铺设超负荷物品﹔随意张贴广告;违法搭建建筑物、构筑物; 发出超过规定标准的噪声;

（*）排放有毒、有害物质; 占用或损坏物业共用部位、共用设施设，占用公共绿地,擅自移动物业共用设施设备，擅自在公告栏外立广告;在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物; 擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻划﹔利用物业从事危吉公共利益和侵吉他人合法权益的活动;商铺经营不得违反商铺经营相关管理公约的有关约定，法律、法规和规章禁止的其他行为。

(*)装修禁止行为，损坏房屋承重结构;慢占公共部位、走道;圈占、封堵消防设施﹔污染公共区域墙面、地面、顶面; 在规定时间段内发出影响他人休息的噪声; 封闭各类检修口(孔)。

**.物业其他公共事务的管理服务。

（*）对业主或使用人的投诉在**小时内答复处理。制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（*）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务 管理，做到运作规范，账目清晰。建立档案管理制度﹐建立齐全的小区****档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案等）制定小区****与物业服务工作计划,并组织交施。建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范﹐账目清晰。 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的**%。制定管理处内部管理制度和考核制度。运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)，服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。每年对业主或使用人进行*次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

**.节假日有专题展，每年组织*次以上的社区活动。不定期开展形式多样、内容丰富的社区文化活动。综合管理的其它服务项日达到约定的服务标准。对违反小区规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。