****市 御溪湖畔 小区物业服务合同正文

本合同甲方是指： ****市 御溪湖畔 小区业主委员会

本合同乙方是指：

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《****条例》和《****省****条例》等有关法律、法规的规定，及《****市御溪湖畔小区小区管理规约》（以下简称：“《管理规约》”）、《****市御溪湖畔小区业主大会议事规则》（以下简称：“《议事规则》”）和业主大会有关决议，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。

第*章 物业项目基本情况

第*条 本物业项目（以下简称“本项目”）基本情况如下：

名 称： ****市御溪湖畔小区 ；

类 型： 普通住宅、商业 ；

坐落位置： ****市苏仙区锁石桥路 ；

建筑面积：总建筑面积： ******.** 平方米；

其中高层住宅 ******.** 平方米；

其中步梯住宅 ****.* 平方米；

其中商业商铺 ****.* 平方米；

****用房： ***.** 平方米，所处位置： ** 栋 * 单元架空层和 * 栋 * 单元架空层；

小区幼儿园： ***.** 平方米，所处位置： ***栋 ；

（以上数据为初步调查数据，以物业移交的最终数据为准。）

物业用房: 甲方向乙方提供按有关法律规定面积的物业用房。

第*章 物业服务合同期限

第*条 本物业服务合同期限为 年；前 个月为考核期，考核期内甲方有权随时解除本合同及附件。

本物业服务合同起止时间：自 年 月 日起，至 年 月 日止。

第*章 物业服务内容

第*条 乙方在合同签订后 ** 日内提交本项目首预算年度物业服务方案，经业主大会有关程序后予以实施。

第*条 在****区域内，乙方提供的物业服务主要包括以下内容：

*、 物业共用部位的维修、养护和管理。

*、 物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。

*、 项目共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。

*、 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

*、 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

*、 公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。

*、 交通与车辆停放秩序的管理。

*、 公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤，但不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。

*、 物业档案资料的管理。

**、 装修管理。

**、 物业费和本合同规定的其他费用的收取。

**、 法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

第*章 物业服务质量和标准

第*条 双方约定本物业住宅物业的服务项目和标准适用 《****省物业服务收费管理办法》（ 湘发改价调 〔* ***〕*号）及（郴价函[****]**号）有关规定,并参见《****省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》（简称“《省标》”） 中规定的相应要求。具体服务标准依据以下规则确定：

*、 综合管理服务标准：

*、 管理处设置按 《省标》 * 级 执行：

（*） 小区内设置管理处。

（*） 办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（*） 配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

*、 管理人员要求按 《省标》 * 级 执行：

（*） 小区经理持证上岗，有*年以上小区经理任职经历。

（*） 管理人员服装统*，挂牌上岗，仪表整洁规范。

*、 服务时间按 《省标》 * 级 执行：

周*至周日每天**小时在管理处进行业务接待，并提供服务。

*、 日常管理与服务按 《省标》 * 级 执行：

（*） 服务规范应符合****行业规范要求。

（*） **小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。

（*） 对业主或使用人的投诉在**小时内答复处理。

（*） 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（*） 建立健全的财务管理制度，对物业费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（*） 建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区****档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。

（*） 制定小区****与物业服务年度、季度工作计划，并组织实施。

（*） 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的**%，建立沟通记录档案。

（*） 制定管理处内部管理制度和考核制度。

（**） 广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

（**） 服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。

（**） 每年对业主或使用人进行*次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。

（**） 能提供*种以上特约服务（有偿）和*种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织*次以上的小区文娱活动。

（**） 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（**） 对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止。并报有关部门处理。

*、 公共区域清洁卫生服务标准：

*、 地面和墙面 按 《省标》 * 级 执行：

每日清扫*次，其中门厅每日清扫*次，地面每日拖洗*次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养*次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

*、 楼梯扶手、栏杆、窗台 按 《省标》 * 级 执行：

每周擦抹*次，保持基本无灰尘。

*、 消防栓、指示牌等公共设施 按 《省标》 * 级 执行：

每周擦抹*次，目视无灰尘、无污渍。

*、 天花板、公共灯具 按 《省标》 * 级 执行：

每月除尘*次，目视干净，无蜘蛛网。

*、 门、窗等玻璃 按 《省标》 * 级 执行：

每月擦拭*次，其中门厅玻璃每月*次，目视明亮无污迹。

*、 天台、屋顶 按 《省标》 * 级 执行：

保持清洁、无垃圾。

*、 垃圾收集 按 《省标》 * 级 执行：

高层按幢设置垃圾收集点，多层按****需要配置收集点，收集点每日清理*次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

*、 电梯轿厢 按 《省标》 * 级 执行：

每日擦拭、清扫*次以上，保持目视干净无污迹。

*、 道路地面、绿地、明沟 按 《省标》 * 级 执行：

道路地面、绿地每日清扫*次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫*次，明沟无杂物、无积水。

**、 公共灯具、宣传栏、小品等 按 《省标》 * 级 执行：

每周擦抹*次，目视无灰尘、明亮清洁（*米以上部分每半月擦抹、除尘*次）。

**、 水景 按 《省标》 * 级 执行：

每周*次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

**、 垃圾厢（房） 按 《省标》 * 级 执行：

有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

**、 果皮箱、垃圾桶 按 《省标》 * 级 执行：

合理设置。每日清理*次，擦拭*次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

**、 消毒灭害 按 《省标》 * 级 执行：

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水*次，每半年灭鼠*次。

*、 公共区域秩序维护服务标准：

*、 人员要求 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 专职保安人员中**周岁以下的人员占总数的**%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（*） 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（*） 上岗时佩带统*标志，穿戴统*制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

（*） 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

*、 门岗 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 小区出入口**小时值班看守，并有交接班 记录和外来车辆的登记记录。

（*） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。

（*） 保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

*、 巡逻岗 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每*小时巡查*次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。

（*） 接到火警、警情后*分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（*） 在遇到异常情况或住户紧急求助时，*分钟内赶到现场，采取相应措施。

*、 技防设施和救助（监控岗） 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区各个道路出入口、交叉路口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（***%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等*项以上技防设施，**小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（*） 监控中心接到报警信号后，保安人员*分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（*） 小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于*次的应急预案演习。

注：如小区原本不具备相关设施或设施已损坏，以实际升级、维护结果为准。

*、 车辆管理 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（*） 有专职人员**小时巡视和协助停车事宜。

（*） 收费管理的车库应**小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁*次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

*、 公共区域绿化日常养护服务标准：

*、 草坪 按 《省标》 * 级 执行：

修剪：每年普修*遍以上，草面基本平整。

清理杂草：每年普除杂草*遍以上，杂草面积不大于*%。

灌溉、排水：及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。

施肥：每年普施有机肥*遍。

病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。

*、 树木 按 《省标》 * 级 执行：

修剪：乔、灌木修剪每年*遍以上，无*级枯枝；蓠、球超过齐平线****应修剪，每年不少于*遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于*次。

中耕除草、松土：每年中耕除草*次以上，土壤基本疏松。

施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥*遍，部分花灌木增施追肥*次。

病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于**％。

扶正、加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固。

其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。

*、 花坛花境 按 《省标》 * 级 执行：

布置：*年中有*次以上花卉布置。

灌溉、排水：保持有效供水，无积水。

补种：缺枝倒伏不超过*处。

修剪、施肥：保持花卉生长良好。

病虫害防治：及时做好病虫害防治。

*、 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

*、 房屋结构 按 《省标》 * 级 执行：

每年*次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查*次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

*、 门窗 按 《省标》 * 级 执行：

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

*、 楼内墙面、顶面、地面 按 《省标》 * 级 执行：

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

*、 管道、排水沟 按 《省标》 * 级 执行 ：

每月*次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（*月至*月每半月检查*次）。

*、 屋顶 按 《省标》 * 级 执行：

每半年检查*次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

*、 围墙 按 《省标》 * 级 执行：

每半月*次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

*、 道路、场地等 按 《省标》 * 级 执行：

每周*次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

*、 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 按 《省标》 * 级 执行 ：

每日*次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

*、 室外健身设施、儿童乐园 按 《省标》 * 级 执行 ：

每日*次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

**、 安全标志等 按 《省标》 * 级 执行：

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查*次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

**、 供水系统 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 每周对供水设备检查*次以上，每季对水泵润滑点加油，每季*次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养*次水泵，保证*次供水正常，泵房整洁。

（*） 每年定期*次清洗水箱、蓄水池，*次供水水质符合国家生活用水标准。

（*） 高层房屋每年*次对减压阀进行测压并做好记录。

（*） 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

**、 排水系统 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 每天*次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季*次润滑加油。

（*） 每年*次对污水处理系统全面维护保养。

（*） 控制柜电气性能完好，运作正常。

（*） 污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

**、 公共照明 按 《省标》 * 级 执行：

公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在**%以上。

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在**%以上。

公共电气柜：每日*次巡查室内、室外公共电气柜，每月*次保养室内、室外公共电气柜，每年*次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

大堂空调：大堂分体空调使用期间每月清洗*次，每年检查、保养*次，保证其正常使用。

**、 消防系统 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 消防泵每月启动*次并作记录，每年保养*次，保证其运行正常。

（*） 消防栓每月巡查*次，消防栓箱内各种配件完好。

（*） 每天检查火警功能、报警功能是否正常。

（*） 每年试验*次探测器，并对全部控制装置进行*次试验，火灾探测器投入运行*年后，应每隔*年全部清洗*次，不合格的应当调换。

（*） 每半年检查*次消防水带、阀杆处加注润滑油并作*次放水检查。

（*） 每月检查*次灭火器，临近失效立即更新或充压。

**、 避雷系统 按 《省标》 * 级 执行：

每年检查避雷装置*次，**层以上的楼宇每年应测试*次，保证其性能符合国家相关标准。

**、 弱电系统按 《省标》 * 级 执行：

楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其 ** 小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

住户报警：不定期进行调试与保养，保证其 ** 小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

周界报警： ** 小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备 ** 小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

**、 电梯系统按 《省标》 * 级 执行：

（*） 保证电梯 ** 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

（*） 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（*） 电梯发生*般故障的，专业维修人员*小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，****人员须在*分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

（*） 电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

**、 水景（动力） 按 《省标》 * 级 执行：

（*） 每周*次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

（*） 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

第*章 物业服务收费

第*条 本合同所称物业服务收费，包括以下内容：

*、 ****服务、车辆停放服务和因装修服务收费等；

*、 在合同期限内，物业服务价格不得随意调整。应以约定服务标准和预算年度内列支的其他费用预算方案为基准，并通过业主大会相关程序后才可实施。

*、 乙方对业主或物业使用人自有物业提供维修养护或其他特约服务的收费和代收代办服务的收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先商谈约定。

前款所述的代办或特约服务收费项目和标准，乙方亦应在小区内公示或向业主或物业使用人明确说明。

第*条 本合同物业费的构成：

*、 人员费用，包括乙方负责本小区的管理服务人员工资、根据有关政策规定应当由乙方缴纳的住房公积金和养老、医疗保险等社会保险费用。

*、 本小区内物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括*次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用。不包括应由专项使用维修资金支出的维修、更新、改造费用。

*、 本小区内清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费（不包括垃圾处理费和垃圾站改造费等）环卫所需费用等。

*、 本小区内秩序维护费用，包括维护小区区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由乙方支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备，保安亭，消防设施设备等固定资产投资费用。

*、 本小区内绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等，不包括绿化更新改造费用。

*、 乙方办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物乙方为维护管理本小区正常的****活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由乙方拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在*年以上的固定资产年限分摊费用。

*、 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

*、 本小区****酬金，即乙方在为管理本小区物业项目应获得酬金。此向预算不得超过上述物业服务成本的 **% 。酬金支付比例以本合同及附属文件约定的相关考核方案为准。

*、 经业主大会确定由物业费开支的费用（如文体、联谊、比赛等社区文化活动等）。与业主互动活动，乙方每年不得少于 * 次。

**、 分摊业主大会和业主委员会部分工作经费，按当月应支物业费 *.**元/平方米·月 承担。

**、 应对****过程中的不可预见风险金，但不超过年度预算 **% 。

**、 因****服务过程中产生的法定税费。

**、 业主大会决定的年度预算内其他费用。

第*条 本小区物业服务收费方式为 酬金制 。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给****企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

经业主大会程序通过的年度预算期内，乙方应严格按照年度预算列支费用，不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

第*条 物业服务企业的酬金分为，按年度预算方案分月支付的固定酬金 *% ，及按年支付的浮动酬金 *%-**% 。

浮动酬金以下列标准按预算年度考核：

*、 年度结算/年度预算得出的预算与执行准确度以***%为基准（仅核算第*条物业费构成前*项内容），每上下浮动 *% 扣除浮动酬金 *.*% ，上下浮动不足 *% 的部分按*舍*入标准求整。

*、 预算年度内物业费收费率以***%为基准，每减少 *% 扣除浮动酬金 *.*% ，减少不足 *% 的部分按*舍*入标准求整。

*、 预算年度结束后，以物业服务进行业主满意度调查（调查人数不得少于总户数的**%）平均分 *** 分为基准，每减少 * 分扣除浮动酬金 *.*% ，减少不足 *% 的部分按*舍*入标准求整。

*、 预算年度内物业服务违约处罚次数，每发生 * 次扣除浮动酬金 *.*% 。

浮动酬金由乙方提交年度结算经甲方依据上述标准考核后，在小区内公示**日，业主无异议予以结算。但除乙方原因外，结算时间不应超过下*预算年度的*月**日。

第*条 物业费收费标准

*、 本小区内住宅公共性物业费按照 法定产权面积 计收：

（*） 已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准；

（*） 未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。

*、 本合同期内收费标准：

高层住宅不超过 *. * * 元∕平方米·月，总面积 平方米；

步梯住宅不超过 *.** 元∕平方米·月，总面积 平方米；

商业商铺不超过 *.** 元∕平方米·月，总面积 平方米；

幼 儿 园不超过 *.** 元∕平方米·月，总面积 平方米。

具体收费标准以该年度物业费预算方案，计算的每平方米分摊标准为准。

*、 由业主购买或使用的车位改变使用性质、层高达到 *.* 米杂物间的公共性物业费按照同类型住宅收费标准的 ***% 收取；如车位使用人擅自改变使用用途的所造成的损失由车位使用人承担。

*、 改变使用性质的住宅用于办公的按照同类住宅收费标准加收 ***% 物管费, 改变使用性质的住宅用于商业的按照同类住宅收费标准加收 ***% 物管费，但须经甲方备案后方能加收。

第**条 物业费的收取

*、 物业费由乙方代表甲方向业主或物业使用人收取。

*、 乙方所收费用应全额进入 甲方指定银行账户/乙方开设的甲乙双方双控银行账户 ，并依据年度预算按月列支，当月预算外结余部分应全额存留银行账户内，甲乙双方均不可挪作他用。（此条款的下划线内容以合同谈判或投标承诺为准）

*、 业主或物业使用人应当按 月/季/年 交纳物业费，每次交费的具体时间为上次交费截止当月 ** 号前。经甲方同意可以预收，但最长预收期限不得超过*年，且不能超过本合同期限；若有违规，按违规收取的物业费用的 *** % 进行追究责任（可保证金内直接扣除）。

*、 如出现物业费账户内余额不足时，乙方应向甲方提供 *元以内的 日免息借款，超过免息期未偿还部分按银行同期贷款基准利率按日计息。（此条款的下划线内容以合同谈判或投标承诺为准）

*、 因拒不履行交费义务导致的业主共同利益损失，由欠费当事人按实承担相关损失。相关费用包括但不限于：拖欠物业费本金及合同约定违约金，当事人欠费部分导致超免息期产生的利息，催费导致的人工和物料成本，通过诉讼、仲裁等手段产生的相关诉讼费、律师费等。

第**条 业主或物业使用人计划对房屋进行室内外工程施工，业主或物业使用人在室内外工程开工前，必须向乙方申报并同时报备甲方。业主、装修人或者装饰装修企业，需要乙方提供服务的，应与乙方签订《室内外工程管理服务协议》，乙方按照《室内外工程管理服务协议》监督实施，并报备甲方。乙方有权按政府指导价收取以下费用：

*、 装修垃圾清运费：即业主委托乙方清运装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾）。

*、 出入证件工本费：乙方可对装修工人出入小区实行持证限期管理，并收取证件工本费。

*、 装修押金。

*、 拆墙费用。

*、 *次装修垃圾业主可自行清运或委托物业公司清运，相关费用双方进行协商乙方不得另行收取装修电梯使用费、楼道维修费。

第**条 本小区内的车辆停放服务收费，分为场地占用费、停车物业费及车辆特约保管服务费。已购买或租赁规划区内车位、车库的，不再收取场地占用费，只收取管理等相关费用，但最长预收期限不得超过*个预算年度，经甲方备案可以预收，但最长预收期限不得超过*年，且不能超过本合同期限；若有违规，按超期收取费用的 ***% 扣除履约保证金。如车位使用人需要提供车辆特约保管服务的，乙方应提供服务，但服务价格需双方协商确定。

本小区红线范围内的地面停车场地占用费由甲方确定。有关车辆、停车位的收费与管理标准以另行协商标准为准。

第**条 乙方不得向进入本小区为业主或物业使用人临时提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取办证费用。

第*章 业主共有部分的经营以及所得收益的分配与使用

第**条 本小区内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主共有。乙方利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得甲方书面同意。所得收益交甲方保管，并依据业主大会相关决议支配、使用；甲方对经营过程提供服务的乙方给予不超过收益的 % 作为报酬按季结算用于支付其管理服务成本（含税费成本）等。

单笔开支在 元（含本数）以下的维修费用，应由乙方承担。单笔开支超过 元（不含本数）的维修开支，向甲方报审，再协商通过动用维修资金的方法或由相关受益业主集资的方法完成维修。

小区内与公共收益相关的第*方协议，必须经由甲方（业委会）、乙方（第*方）、丙方（物业公司）签署“*方协议”方可执行。执行过程应接受小区业主和甲方监管。

（此条款的下划线内容以合同谈判或投标承诺为准）

第*章 双方权利与义务

第**条 甲方的权利与义务

*、 应协助乙方按相关法律法规与前物业公司办理移交手续；

*、 审定乙方制定的本小区物业服务计划和方案，并监督实施；

*、 审定乙方拟定的本小区****制度并检查和监督执行情况；

*、 对乙方提供的本小区物业服务有建议、督促的权利；

*、 依据本合同第*条约定，享有对本小区物业费的相关分配权利；

*、 依据本合同第**条约定，享有对本小区公共收益相关处置权利；

*、 有权组织本小区内物业服务满意度调查；

*、 协助乙方做好本小区内的物业服务工作和宣传教育、文化等活动；

*、 对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业费的业主或物业使用人，督促其交纳；但本合同签订前的欠缴****费除外。

**、 告知并要求业主或物业使用人遵守本合同及《管理规约》、《议事规则》；

**、 甲方有对不称职人员更换的建议权；

**、 有关法律法规规定和双方约定的其他权利义务。

第**条 乙方的权利与义务

*、 负责完成前期物业的物业移交工作，物业交接查验后（如是同*企业则为自查、整理），乙方应及时向甲方提交交接查验报告。乙方对该交接查验协议的真实性和完整性负责，交接查验协议经甲方确认后，应作为本合同附件。

乙方不可以本合同签订前遗漏的物业费欠费为由，拒不交接查验、拒不向甲方提供查验报告，甚至以此为由擅自降低物业服务标准等。

*、 保管和健全本小区物业档案和资料（包括工程图纸，设施设备明细，竣工验收资料等物业档案、物业承接查验档案，业主资料档案等；资料缺失应当注明并说明原因）。

妥善保管和使用档案资料，及时记载变更信息，并对业主隐私信息资料保密。

*、 负责编制本小区物业费年度预算方案及决算报告。定期向全体业主和物业使用人公布物业费用收支情况：

每年度 ** 月 * * 日前，向甲方提交下年度物业费用年度预算方案，经业主大会程序确认后予以执行；

每年度 * 月 * * 日前，向甲方提交上年度物业费用年度决算报告，并据此结算年度考核后应获得的酬金浮动部分；

合同签订后按月度在小区内公布物业费用收支明细详单；

设立本项目物业费专用银行账户，账号及查询密码应向全体业主公开，收取的物业费严格依据预算按月支取。

*、 积极主动处理小区内物业服务中的有关问题，并每月定期向甲方汇报，接受甲方的监督与违约处罚。乙方应接受甲方委托的相关单位和人员对物业服务的监管。

*、 根据法律法规、《管理规约》、《议事规则》及业主大会授权甲方的相关决议，制订有关本小区物业服务及管理的有关制度，并组织实施。

*、 可以选聘专业性服务企业承担本小区内的部分专项服务项目，但不得将本小区内的全部或主要物业服务委托给第*方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在小区内公示，并经甲方批准后执行。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定和双方约定的物业服务项目和内容；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担连带责任。

*、 在服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准，设立服务监督电话和业主联系信箱，并在小区内公示。

*、 对于甲方的所有建议与抽查结果，以及业主的所有投诉，都须在甲方规定的时限内反应与解决。对于业主的各种投诉，应该有书面纪录与处理结果。

*、 向业主或物业使用人告知物业使用的有关规定。业主或物业使用人装修物业前，须事先告知其有关注意事项和限制条件，并对业主装修进行监督。向业主提供装修服务的应签订书面协议，并有权收取本合同第*条规定的相关装修服务费，同时报备甲方。

乙方对业主或物业使用人违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止或报告，并协助甲方相关调解工作。调解无效的情况下报告政府相关部门，坚决制止违规行为。

**、 对本小区域内违反有关治安、环保和物业室内外施工和使用等方面法律、法规规定的行为，乙方应当进行劝阻，制止并及时报告向有关行政机关处理。

**、 对违反本合同及《管理规约》、《议事规则》的行为进行批评、规劝、警告、制止或报告有关方面。

**、 本合同终止时，乙方应将本小区内全部对外经营合同或协议及相关资料、****用房及乙方保存和管理的全部物业档案和资料及时完整地移交给甲方。如出现缺失，甲方有权根据情况，扣除全部履约保证金。

**、 不得指使、纵容员工或来历不明人员殴打、辱骂业主及物业使用人，发生上述的情况，甲方有权解除合同。发生物业纠纷乙方应当及时通过合法途径解决，如发生乙方采取违法手段，甲方有权解除本合同，并扣全部履约保证金。

**、 有关法律法规规定和双方约定的其他权利义务。

第*章 物业专项维修资金的管理和使用

第**条 专项维修资金的管理和使用应严格按照法律、法规和《****省物业专项维修资金管理办法》（湘建房〔****〕***号）的规定执行。

*、 甲方应对小区内合法的申请物业维修事项予以配合、支持。

*、 房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用中：单次、单项中、小修费用在 元（含）以内的，由乙方在物业费中予以支付解决；超过 元（不含）的中、大修，可依据本合同第**条约定在公共收益中列支；中、大修如符合《****省物业专项维修资金暂行管理办法》及其他相关法律法规的申请条件，可由甲方授权乙方按有关规定申请维修资金。（此条款的下划线内容以合同谈判或投标承诺为准）

*、 情况紧急的，甲方可与乙方协商，由乙方可先行垫付维修费用，及时予以修复，事后甲方应当积极配合支持垫付款项转达到乙方账户，乙方不得向甲方追加利息、手续费等附加费用。

*、 业主需按规定交存、使用和续交物业专项维修资金。甲方监督使用情况，对涉及物业专项维修资金的工程预算项目委托乙方进行招标比价并实施，甲方负责监督，指派第*方或业主代表参与监督维修工程具体执行。

第**条 动用维修基金须经甲方批准，并按法律程序取得法律规定的业主签字同意，否则将视为严重违约，甲方有权提前解除本合同，保证金不退还，并可追究法律责任。

第*章 ****用房

第**条 ****用房包括：物业服务办公用房、物业服务配套用房、业主活动室和甲方办公用房等。

第***条 ****用房属于全体业主共同所有，用于物业服务。乙方自用部分日常维修、养护及相应的水电开支等，由乙方负责。

第***条 乙方在合同期内，可以按照国家规定要求甲方使用拨付相应的物业服务用房，用于办公、员工宿舍、食堂、仓库等。

第***条 合同到期或解约后，须无条件移交乙方使用****用房，不可向甲方索取乙方在使用****用房期间的日常维修、养护及相应的水电开支等费用。

第*章 物业服务 合同 履约保证金及相关规则

第***条 本合同生效前 个自然日内，乙方须向甲方交纳物业服务合同履约保证金 *元（其中 *元属于固定保证金， *元为浮动保证金）。浮动保证金处罚完后，乙方接到甲方书面通知 个自然日内补足。

合同结束后如不再续约，交接完后 日内无息退还扣除相关费用后的余额。

乙方未按约定及时足额交纳履约保证金的，甲方可以直接解除物业服务合同，并可以追究乙方的违约责任。（此条款的下划线内容以合同谈判或投标承诺为准）

第***条 甲方可以随时进行定期与不定期的抽查与检查，并委托第*方监管机构对物业的服务水平进行监督，任何*项未达约定服务标准的可依据本合同“附件*”相关条款处罚。

甲方有权根据小区物业服务的实际情况随时修改“处罚细则”内容，经甲乙双方协商确认后即可生效。 （此条款内容以合同谈判或投标承诺为准）

第**章 物业工作人员与相关规则

第***条 物业工作人员配置及人数

甲方有权对本小区物业项目的工作人员进行随时审核，可要求物业按照甲方的要求招聘或选用项目工作人员。乙方应按规定向甲方报备全部项目工作人员。相关服务人员的资质应符合法律规定及与甲方的约定。

项目经理应持国家法规规定的执业资格证执业，物业客服、财务，保安 ，维修技工等应有相关资质及从业证书或上岗证。

本项目的工作人员按年度预算确定，但不低于以下配置：项目经理 人、客服 人、保安 人、保洁 人、工程维修部 人，绿化 人、后勤 人，厨师 人。

乙方应将主要服务人员信息报甲方备案，服务人数应该以上报的附件约定为准。

（此条款的下划线内容以合同谈判或投标承诺为准）

第***条 物业作业人员相关规定与处罚

甲方审核物业工作人员的上岗资质，对不合格人员，甲方可建议不予录用或更换。

乙方的物业工作人员工作期间应佩戴工作牌，或着职业装。甲方和业主有权对物业工作人员服务态度进行监督，发现有物业工作人员服务态度不好的，甲方可按规定进行处罚。被投诉 次以上的员工，乙方应强制调离本项目，甲方也可责令乙方强制其调离。物业拒不调离的，将视为严重违约，告知全体业主。

工作人员不足的，乙方应该在 个自然日内报甲方备案，并在 个自然日内补齐。*经发现乙方不按要求安排合格人员上岗或未及时补足缺额人员的，甲方可按 元/人·天处违约金，直到合格人员上岗及人数补齐。如不能在规定时间整改到位的则可视为严重违约。

第**章 违约责任和履约监督

第***条 合同终止或甲方提前解除本合同乙方解聘后，如果没有争议事项，新老物业公司相互交接签字确认，经甲方对交接工作审核无异议后，甲方将于 ** 个自然日内*次性无息退还保证金（已扣除的违约金除外）。

第***条 乙方在没有签订“*方协议”的情况下，不得私自进行广告招商，占用公共场地进行经营。如有违反，*经发现，将予以书面通报全体业主并将处以所得收入按 * ** % 的违约处罚，资料备案。

第**条 乙方应将向业主预收或代收的水费、电费及公共物业应交的水费、电费，每月按时交纳给自来水公司和电力局，并在次月的 ** 日前在小区内公示上月的水电费发票复印件及清单，并同时提交甲方存档。

第***条 乙方违反规定，采取非法手段或其它违法行为催交物业费，引发业主不满或强烈投诉的。甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当另行承担相应的赔偿责任。

甲方有权依据《御溪湖畔物业服务违约处罚细则》约定处罚标准处罚。

第***条 业主逾期未交纳物业费的，乙方应及时下达催缴通知，并有权自下达缴费通知单之日起 ** 日后公示欠费名单，相关欠费业主应当按照逾期每日 *分之 * 的标准承担相应的违约金。乙方可按公共收益分配标准享有收取的违约金。

第***条 乙方在物业服务合同期限内擅自撤出的，应当按照剩余期限物业费固定酬金总额 ***% 的标准向甲方支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业费固定酬金 ***% 的标准向甲方支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当另行承担相应的赔偿责任。（因甲方原因除外。）

第***条 乙方擅自将本合同规定的全部或主要服务项目委托给第*方的，或虽经甲方同意将全部或主要服务项目委托给第*方的，但第*方的行为严重低于本合同的约定且乙方拒不承担连带责任的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。

第***条 除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务内容以违约罚则的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。违约处罚办法可另行约定。

第***条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，可根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。对不可抗力的认定有异议的，双方均可提请有权机关裁定。

第***条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因未采取紧急避险措施造成损失的，乙方应按国家有关法律法规负连带责任。

公共设施因为乙方管理不到位造成损失，由乙方承担相关责任。

第***条 乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

*、 由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求。

*、 因维修养护本小区内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

*、 非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第**章 合同终止和解除

第***条 甲乙双方中任何*方决定在物业合同服务期限届满后不再续约的，均应当在期满前 * 个月书面通知对方。

第**条 物业服务合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前 * 个月书面通知乙方；乙方接到续约通知后 * 个自然日内回复甲方。

双方同意续签，应在物业服务合同期限届满前 ** 个日内签订新物业服务合同。

第***条 物业服务合同期限届满前 * 个月，双方应书面确定是否续约，未有书面文件的，按相关法律法规执行。

第***条 本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，按相关法律法规执行。

第***条 因本合同相关条款约定，须解除未到期合同时,按相关法律法规执行。

第***条 本合同自然终止或按法律法规及本合同中相关约定解除时，乙方应当及时退出小区搞好交接，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业费用的清算、对外签订的各种合同或协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

如乙方拒不交接，甲方可扣除全部物业服务合同履约保证金，造成的本项目损失，甲方有权进行追偿。

第**章 争议解决

第***条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地居委会或县房屋管理行政部门申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，应当向甲方所在地（****市苏仙区）人民法院提起诉讼。

第**章 附 则

第***条 本合同的附件为不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第***条 对需进入本小区内的执法和救援等活动，各方应当积极配合不得阻挠。

第***条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《****市御溪湖畔小区管理规约》的内容相抵触，补充协议与本合同存在冲突的以本合同为准。

合同未规定的事项，只要是事关业主利益和小区管理的问题，甲方随时可以要求以补充条款的形式进行补充,经双方平等协商后方可实施。

第***条 在物业服务活动中，乙方有突出贡献的，甲方可以给予相应的奖励。考核期限为*个预算年度。

第**条 如小区公共财产受到非法侵害，乙方须依法进行制止。

第***条 甲方有义务配合乙方进行物业费用的收缴。

第***条 本合同到期后签订新的合同之前，乙方根据接管时甲乙双方移交备案表中所列明资料及乙方在小区服务合同期内所建立的物业档案*并移交给甲方；

第***条 因甲方成员的兼职性和公益性，乙方有义务完成甲方交待的有关小区物业服务的相关工作；如不执行，将按约定进行违约考核。

第***条 甲方对物业服务工作中发现的任何问题和须乙方办理的事项，将随时以书面文件（或电子邮件）的形式送给乙方，乙方须在 ** 小时内书面回复甲方。

第***条 本合同正本连同附件*式 * 份，甲方、乙方各执 * 份；交甲方所在地房屋管理行政部门报备 * 份，甲方委托的第*方机构存档 * 份。

第***条 本合同经甲乙双方签字并盖章后生效，效力同时及于本小区域的全体业主和物业使用人。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

授权代表人： 法定代表人：

签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日

附 件*： 《御溪湖畔小区****服务违约处罚细则》（谈判商定）

*、 甲方有权根据小区物业服务的实际情况随时修改“处罚细则”内容，经甲乙双方协商确认后即可生效。

附件*： 乙方报备的《****市御溪湖畔小区****服务实施方案》（谈判商定）

*、 物业服务规范细则；

*、 物业服务人员规范细则；

*、 物业服务首年度预算方案（后续每年度另行制定）。

附件*： 《****市御溪湖畔小区****服务权责划分界定标准》（谈判商定）

*、 合同签订前债权债务、遗留问题；

*、 不能牵涉合同签订后的****服务。

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